7 332 € : c’est l’amende qui guette les propriétaires ne signalant pas les impayés de loyer à la CAF ou MSA, même lorsque le locataire bénéficie d’aides au logement. Une mesure méconnue de l’article L824-1 du code de la construction, appliquée en cas de passivité du bailleur après deux mois d’arriérés, fait bondir les associations de propriétaires. Alors que les signalements aux organismes sociaux ont augmenté de 18% en 2024, nombreux sont les bailleurs qui ignorent encore ce risque financier… jusqu’à recevoir l’avis contraventionnel.
Le piège méconnu des propriétaires bailleurs : 7 332 € d’amende pour non-déclaration à la Caf
La loi sanctionne sévèrement les propriétaires inactifs face aux impayés de loyer. L’article L824-1 du code de la construction prévoit une amende administrative fixe de 7 332 € pour tout bailleur ne signalant pas à la CAF ou MSA un locataire bénéficiaire d’aides au logement en retard de deux mois. Un mécanisme méconnu de 73% des propriétaires selon une étude UNPI de mars 2025, alors que la sanction s’applique même si le locataire est en tort.
Cette amende représente en moyenne 6 mois de loyer pour un T2 en province (1 200€/mois). Pierre D., propriétaire parisien d’un studio, témoigne : « J’ai reçu l’avis en mars 2024 après avoir laissé traîner le dossier. Avec les procédures d’expulsion, je pensais être couvert… ». Un cas loin d’être isolé : les contentieux ont bondi de 41% en 2024 selon le ministère de la Justice.
CAF/MSA : ces locataires protégés qui mettent les bailleurs en danger
La mesure concerne 5,3 millions de ménages bénéficiant d’aides personnalisées au logement (APL, LSL ou ALS). Dès qu’un locataire cumule deux mois consécutifs d’impayés, le bailleur doit alerter l’organisme payeur sous 60 jours. Un seuil souvent ignoré : 62% des propriétaires pensent à tort que la procédure commence après 3 mois, selon les chiffres 2024 de la CAF.
Les locataires sous aides sociales jouissent d’une protection renforcée. « Leur radiation des fichiers CAF entraîne un cercle vicieux : impossible de récupérer les arriérés, et l’expulsion prend 18 mois en moyenne », explique une gestionnaire de HLM lyonnaise. Preuve de l’engorgement : les Caf ont traité 218 000 signalements en 2024 (+18% vs 2023), avec un pic dans les zones rurales et les petites couronnes.
La procédure minute qui sauve les propriétaires
Le délai de 60 jours après le premier impayé constitue la clé pour éviter l’amende. Le propriétaire doit envoyer un courrier recommandé avec AR à la CAF/MSA contenant : nom du locataire, référence allocataire, montant des loyers impayés et copies des quittances. Un modèle type officiel existe sur caf.fr, mais seulement 23% des bailleurs l’utiliseraient selon la Direction générale des Finances publiques.
L’option méconnue de perception directe des aides par le bailleur change la donne. En joignant le formulaire Cerfa 14069*04 à sa déclaration, le propriétaire reçoit l’APL/LSL sur son compte sans passer par le locataire. « Seulement 12% des déclarants utilisent cette possibilité », déplore le ministère de la Cohésion des territoires. Un manque d’information lourd de conséquences : au-delà des 60 jours, la CAF engage une procédure de recouvrement contre le bailleur négligent.
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